Ação de Despejo: STJ Decide que Pagamento da Dívida Não Impede Rescisão Contratual em Caso de Atrasos Reiterados

Entenda o que decidiu o STJ sobre a ação de despejo e a purga da mora

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma importante decisão envolvendo ação de despejo, reafirmando que o pagamento dos débitos que motivaram inicialmente a demanda não impede a rescisão do contrato quando o locatário continua descumprindo suas obrigações ao longo do processo.

O julgamento representa um importante precedente para proprietários e inquilinos, especialmente porque esclarece os limites da chamada purga da mora prevista na Lei do Inquilinato.

Segundo o entendimento unânime do colegiado, a ação de despejo não pode ser neutralizada por pagamentos pontuais realizados apenas para evitar a desocupação do imóvel, enquanto permanecem atrasos sucessivos e reiterados durante a tramitação judicial.

O caso analisado pelo STJ

A controvérsia teve origem em uma ação de despejo proposta por uma locadora em razão do inadimplemento dos aluguéis.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente porque os débitos existentes haviam sido quitados antes da citação do locatário.

Contudo, ao analisar o recurso, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) verificou que, embora os valores inicialmente cobrados tenham sido pagos, o locatário continuou efetuando pagamentos com atraso durante toda a tramitação da ação de despejo.

Diante desse cenário, o tribunal reformou a sentença e reconheceu a possibilidade de rescisão contratual e desocupação do imóvel.

Inconformado, o locatário recorreu ao STJ.

O argumento da defesa

No recurso especial, o inquilino sustentou que havia ocorrido a chamada purga da mora.

Segundo sua tese, como os débitos que deram origem à ação de despejo foram quitados antes da citação, não existiria fundamento para a rescisão contratual.

Além disso, alegou que o tribunal teria proferido julgamento extra petita.

Para o recorrente, a locadora teria ajuizado uma ação de despejo por falta de pagamento e o tribunal teria transformado a demanda em ação de rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.

O que é a purga da mora?

A purga da mora é um mecanismo previsto na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Por meio dela, o locatário pode evitar os efeitos da ação de despejo mediante o pagamento integral dos débitos existentes dentro do prazo legal.

A finalidade da norma é proteger o inquilino de boa-fé que eventualmente tenha enfrentado dificuldades momentâneas para cumprir suas obrigações.

O instituto busca preservar a continuidade do contrato de locação e evitar a perda do imóvel por um inadimplemento isolado.

Entretanto, o benefício não pode ser utilizado de maneira abusiva.

Foi exatamente esse ponto que orientou a decisão da Terceira Turma do STJ.

Ação de despejo contém pedido implícito de rescisão contratual

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, rejeitou inicialmente a alegação de julgamento extra petita.

Segundo a magistrada, a jurisprudência consolidada do STJ reconhece que a interpretação do pedido formulado em uma ação de despejo deve ocorrer de maneira lógico-sistemática.

Isso significa que o juiz não está preso exclusivamente à literalidade das palavras utilizadas na petição inicial.

A ministra destacou que a consequência natural de uma ação de despejo é justamente o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário.

Portanto, quando o Judiciário reconhece a existência de inadimplemento contratual apto a justificar a retomada do imóvel, não há qualquer extrapolação dos limites da demanda.

O abuso da purga da mora

O ponto central do julgamento foi a utilização reiterada da purga da mora.

Nancy Andrighi ressaltou que a finalidade da lei não é permitir que o locatário transforme o atraso constante em estratégia contratual.

Segundo a ministra, admitir essa prática significaria impor ao proprietário o ônus permanente de recorrer ao Poder Judiciário para receber aquilo que lhe é devido.

Em outras palavras, a ação de despejo não pode servir como mecanismo de cobrança recorrente.

A purga da mora existe para corrigir situações excepcionais e não para legitimar o descumprimento habitual das obrigações assumidas pelo locatário.

A inadimplência continuada afasta a regularização da mora

No caso concreto, embora os débitos iniciais tenham sido quitados, o locatário permaneceu atrasando os pagamentos dos aluguéis vincendos.

Além disso, não realizou os depósitos judiciais dos valores devidos durante a tramitação da ação de despejo.

Para o STJ, essa conduta demonstrou que não houve efetiva regularização da mora.

Ao contrário, ficou caracterizado um padrão contínuo de inadimplência.

A ministra Nancy Andrighi afirmou que o pagamento pontual dos débitos originários não foi suficiente para afastar a constatação de descumprimento reiterado da principal obrigação contratual: o pagamento dos aluguéis nas datas ajustadas.

Boa-fé objetiva e função social do contrato

A decisão também encontra fundamento nos princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.

Todo contrato de locação pressupõe cooperação entre as partes e respeito às obrigações livremente assumidas.

Quando o locatário atrasa sistematicamente os pagamentos, compromete a confiança legítima depositada pelo locador na relação contratual.

Nesse contexto, a manutenção forçada do contrato deixaria de atender à sua função econômica e social.

Por essa razão, o STJ entendeu que a ação de despejo permanece plenamente cabível quando a inadimplência se prolonga durante o processo.

O impacto da decisão para locadores e locatários

O precedente possui grande relevância prática.

Para os proprietários, a decisão reforça que a ação de despejo continua sendo instrumento eficaz para proteger seus direitos diante de comportamentos reiteradamente inadimplentes.

Para os locatários, o julgamento serve de alerta de que a purga da mora não constitui autorização para atrasos sucessivos.

O pagamento eventual da dívida não elimina automaticamente as consequências do descumprimento contratual quando a inadimplência persiste ao longo do tempo.

Conclusão

A decisão da Terceira Turma do STJ reafirma que a ação de despejo deve ser analisada à luz da boa-fé contratual e da efetiva regularização das obrigações assumidas pelo locatário.

A Corte deixou claro que a purga da mora é um instrumento de proteção ao inquilino de boa-fé, mas não pode ser utilizada como mecanismo permanente para justificar atrasos reiterados.

Quando o locatário mantém comportamento inadimplente durante a tramitação da ação de despejo, o Poder Judiciário pode reconhecer a rescisão contratual e determinar a desocupação do imóvel.

O entendimento fortalece a segurança jurídica das relações locatícias e demonstra que o cumprimento pontual das obrigações continua sendo elemento essencial para a manutenção do contrato de locação.